Расчет ставки дисконтирования

Расчет ставки дисконтирования

I.Накладный подход

Наименование объекта оценки

№ п/п Наименование характеристик Значение характеристик
Год постройки
Строительный объем, м³
Номер сборника и таблицы УПВС Сборник 28, табл 3
Цена 1 м³ по УПВС, руб. 40,1
Поправка на климатический район, К1 1,01
Коэффициент пересчета сметной цены от цен 1969 г к ценам 1984 г., К2 1,2
Коэффициент пересчета сметной цены от цен 1984 г Расчет ставки дисконтирования к ценам 1991 г., К3 1,6
Коэффициент пересчета сметной цены от цен 1991 г к ценам 2001 г., К4 8,31
Индекс конфигурации цены строительства к ценам 2001 г. (текущий коэффициент инфляции), К5 6,7
Прибыль бизнесмена, К6 1,15
Коэффициент, учитывающий НДС, К7 1,18
Полная восстановительная цена (ПВС), руб. ПВС = Строительный объем * Цена 1 м3 по УПВС*К1*К2*К3*К Расчет ставки дисконтирования4*К5* К6* К7 1175039,98
Физический износ строения, % 8,05
Цена объекта оценки с учетом износа, руб. 94590,72

II.Сравнительный подход

Наименование объекта оценки

№ п/п Характеристики сопоставления Объект оценки Аналог 1 Аналог 2
Стоимость предложения, руб.
1.1 Цена 1 м², руб.
Общая площадь, м2 24,6
2.1 Корректировка на масштаб (менее 10%) 1.10 0.95
Инженерные коммуникации
3.1 Корректировка на наличие инженерных коммуникаций (менее 2%) 59,00
4 Положение района
4.1 Корректировка Расчет ставки дисконтирования на положение (менее 10%)
Износ строения, % Из экологич 31% Придумать самим, если новое здание 10%
5.1 Корректировка на износ (менее 5%) Чем изношеней, тем коэфф больше Стоимость должна быть понижена 0,95 Ст-ть кв м * на износ Стоимость д.б. понижена, износ меньше 0,98 Если износ 60%, то цена повышаем, коэф 1,05
Главные конструктивные элементы строения дерево дерево Расчет ставки дисконтирования Не дерево
6.1 Корректировка на конструкции (менее 5%)если не чисто древесные, а смешанные
Скидка на уторгование (менее 5%) Возможность торга Зависимо от района. Рынок не развит, стоимость не завышена, коэф. Небольшой 2 либо 1 %
Скорректированная цена 1 м2, руб.
Весовые коэффициенты, % на наше усмотрение присвоить значимость. Оба коэфф дбд 100% либо 1 Что больше Расчет ставки дисконтирования подходит, у того коэф и больше 0.5 0.4 0.5 0.6
Весовой вклад каждого объекта, руб. Строчка 8*строчку 9 Строчка 8*строчку 9
Цена 1 м2 объекта оценки с учетом весовых коэффициентов, руб. Сложив строчку 10 по аналогам (цена 1м в кв) если помножить на площадь нашу, то получится строчка 12
Рыночная (сравнительная) цена объекта оценки, руб. Цена 1 м Расчет ставки дисконтирования2 объекта оценки с учетом весовых коэффициентов * Площадь строения

III. Доходный подход

Наименование объекта оценки

№ п/п Наименование характеристик Сумма, руб.
Возможный валовый доход за год – ПВД (цена билетов, экскурсий, проведение торжественных мероприятий и т.п.), руб. Представить из чего он складывается (он - доход) и приблизительно найти его исходя из веб-сайта музея. За Расчет ставки дисконтирования год
Операционные расходы - ОР, (эксплуатационные расходы, резервы на ремонт, ФОТ и т.п.), руб. Уточнить какие расходы и сколько средств на их в год ушло
Незапятнанный операционный доход, ЧОД=ПВД-ОР, руб.
Ставка капитализации, % Коэф кап дисконт
Налог, НДС – 18%, руб.
Цена объекта оценки, руб.

Расчет ставки дисконтирования

Наименование показателя Значение
Безрисковая Расчет ставки дисконтирования ставка дисконтирования, io, %, равна ставке доходности муниципальных облигаций (Ставки рынка ГКО-ОФЗ, среднесрочная; веб-сайт ЦБ РФ) на текущую дату
Компенсация за риск вложения в недвижимость, iс , %, см. табл.1.1.
Компенсация за низкую ликвидность, iл, %, iл = Безрисковая ставка × Средний срок экспозиции объекта на рынке недвижимости / 12 мес. (год Расчет ставки дисконтирования) Ставка по цб*кол-во мес.для реализации, в мес \12
Норма (ставка) возврата капитала, nк ,%, nк =100/ОСЖ, ОСЖ (остаточный срок экономической жизни) = ЭСЖ (экономический срок жизни) – ХСЖ (хронологический срок жизни); Опред исходя из остаточного срока жизни на объект В годах Экономич срок – пер, в те кот объект мб эксплуат. Период экспл Расчет ставки дисконтирования. Древесных построек хронологиич - с момента постройки в синячихе до сейчас (см пасорт учета)
Итого ставка дисконтирования, %:

iл – компенсация за риск вложения в недвижимость.

Пример Расчета размера прибавки за риск вложения в недвижимость, которая учитывает возможность случайной утраты потребительской цены объекта, приведен в таблице 1.1.

Пример. Расчет размера компенсации за риск Расчет ставки дисконтирования вложения в недвижимость, %

Виды и наименование риска Категория риска
Периодический риск (воздействие макроэкономических и политических причин)
Ухудшение общей экономической ситуации Оживленный
Повышение числа конкурирующих объектов Оживленный
Изменение федерального либо местного законодательства Оживленный
Несистематический риск (воздействие финансово-хозяйственной деятельности предприятия)
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации Статичный
Неполучение платежей Оживленный
Неэффективный Расчет ставки дисконтирования менеджмент Оживленный
Денежные проверки Оживленный
Количество наблюдений
Средневзвешенное значение: 3,20 (2*1+4*2+5*2+6*2)/10=3,2%


raschet-poverhnostnoj-energii-metallov-v-ramkah-modeliobobshennogo-psevdopotenciala-hejne-abarenkova-statya.html
raschet-predelnih-vibrosov-v-atmosferu-literatura-1.html
raschet-predvaritelno-napryazhennoj-pliti-pokritiya-tipa-2-t-razmerom-3h12-kursovaya-rabota.html